Покупают и оформляют квартиры на детей по нескольким причинам. Иногда взрослые заботятся о будущем ребенка, иногда – о своем благополучии. В любом случае надо иметь в виду, что такая сделка имеет свои особенности. Да и управлять недвижимостью, которая находится в собственности несовершеннолетнего, непросто.

Недетские мотивы

Любой ребенок может стать собственником квартиры – конечно, при участии взрослых, с соблюдением ряда условий и ограничений. Как показывает практика, в подобных сделках часто заинтересованы именно взрослые.

Квартиры приобретают на имя несовершеннолетних детей по разным причинам. Самый распространенный вариант: родители покупают и оформляют недвижимость на ребенка, чтобы заранее обеспечить его собственным жильем. Следующая возможная причина: квартиру оформляют на ребенка, чтобы в случае семейных неурядиц родителям не пришлось ее делить между собой.

Такая квартира, разумеется, не будет иметь никакого отношения к совместно нажитому супругами имуществу, то есть и не будет являться предметом спора при разделе имущества в случае расторжения брака

Кроме того, подобный договор взрослые могут заключить, заботясь о собственном благополучии и безопасности. То есть приобретение квартиры на ребенка для некоторых является способом защитить недвижимое имущество от притязаний кредиторов, перед которыми у родителя имеются неисполненные финансовые обязательства.

Однако, оформляя жилье на ребенка, родители не смогут сэкономить на налогах. «Никакие льготы и привилегии в плане налогообложения таким способом не достигаются, Только если ребенок инвалид, он будет пользоваться льготой по налогу на имущество физических лиц».

Купля-продажа или дарение

Сделка, в результате которой собственником квартиры становится ребенок, отличается от остальных только некоторыми особенностями.Приобретение несовершеннолетним права собственности на квартиру оформляется в обычном порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Если это сделка купли-продажи, то покупателем жилья выступает ребенок, от лица которого действует его законный представитель – один из родителей (или опекун).

Помимо купли-продажи, возможен еще один вариант: когда родитель сначала приобретает квартиру на себя, а потом дарит ее ребенку. В этом случае оформляют договор дарения.

Детям до 18

Даже являясь собственником квартиры, ребенок, естественно, не может ею распоряжаться. По закону, до достижения несовершеннолетним возраста 14 лет управление его имуществом, в том числе недвижимым, осуществляют в полном объеме родители или опекуны.

Если ребенку уже исполнилось 14 лет, то до совершеннолетия (до 18 лет) он может заключать сделки с квартирой сам, но для этого требуется согласие родителей (или попечителей). Надо отметить, что ребенок может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью и с 16 лет в случае эмансипации (когда несовершеннолетний признается органами опеки либо судом полностью дееспособным, например, если он работает, занимается предпринимательской деятельностью, вступил в брак и т. п.).

Что можно и чего нельзя?

Какие же обязанности и права есть у родителей или опекунов до тех пор, пока ребенок не получит право самостоятельно распоряжаться недвижимостью? Здесь действует серьезное ограничение – представители несовершеннолетнего не могут только по своей воле квартиру сдать, продать, обменять и т. п. На все эти действия нужно получить согласие органов опеки.

«Совершение родителями (опекунами) сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества ребенка, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих ребенку прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества ребенка, равно как и согласие родителей на совершение таких сделок, невозможно без предварительного разрешения органа опеки и попечительства»

В результате сделки с недвижимостью, оформленной на несовершеннолетнего, ребёнок-собственник должен быть обеспечен альтернативной квартирой такой же или большей площади, органы опеки за этим внимательно следят.

Пожалуй, именно необходимость согласовывать каждый шаг и действие в отношении жилья с органами опеки и является главным «побочным эффектом» сделок, в которых квартира приобретается на ребенка. Только после достижения 18-летнего возраста либо после эмансипации дети становятся полностью дееспособными и самостоятельно распоряжаются своим имуществом без каких-либо ограничений.

  ВЕГА недвижимость 

О том, кто и как составляет, заверяет завещание и почему его могут признать недействительным, расскажем в этом блоге.

Главные правила

1. Завещание может иметь законную силу, если оно составлено наследодателем, достигшим 18-летнего возраста. Но есть исключение, когда несовершеннолетний состоит или состоял в браке в возрасте с 16 до 18 лет: в этом случае он имеет право составить завещание до наступления его совершеннолетия.

2. Завещание обязательно нужно зарегистрировать у нотариуса, в противном случае оно считается недействительным. Так, завещание недействительно, если оно написано от руки или напечатано и подписано, даже если это происходило в присутствии свидетелей. Завещание обретает юридическую силу в момент, когда его заверяет и регистрирует нотариус.

3. Завещание должно быть лично составлено завещателем либо записано нотариусом с его слов.

4. Завещатель должен собственноручно подписать завещание. Закон допускает и исключения из этого правила: если из-за болезни или физических недостатков сам владелец имущества не в состоянии подписать завещание, за него это вправе сделать рукоприкладчик, причем данные о нем указываются в завещании.

5. Наследодатель вправе в любое время отменить завещание или оформить новое, юридическую силу будет иметь последнее оформленное завещание.

Кто заверяет завещание?

Если невозможно обратиться непосредстивенно к нотариусу, завещание могут удостоверить должностные лица, которым законодательство предоставляет такое право:

• главные врачи, их заместители по медицинской части или дежурные врачи больниц, госпиталей и других стационарных лечебных учреждений, а также начальники госпиталей, директорами или главными врачами домов для престарелых и инвалидов ― в случае если наследодатель находится в одном из этих учреждений.

• капитаны судов ― если написавший завещание гражданин находится в плавании на судне под флагом Российской Федерации;

• начальники экспедиций, российских антарктических станций или сезонных полевых баз ― если написавший завещание гражданин участвует в разведочной, арктической, антарктической или подобной экспедиции;

• командиры воинских частей ― если завещание составил военнослужащий;

• начальники мест лишения свободы ― если завещание составил гражданин, находящийся в месте лишения свободы.

Что обязательно нужно включить в завещание?

В первую очередь, завещатель должен указать наследника или наследников, кому он собирается передавать имущество. Далее завещатель должен обозначить наследуемое имущество, которое может быть перечислено с указанием кому и какое имущество передается, в каких долях. Кроме того, закон допускает такую формулировку: «все мое имущество, которое на день моей смерти будет являться моей собственностью, я завещаю тому то и тому то». Завещанием могут передаваться не только имущество или права на него, но и возлагаться обязанности – завещательный отказ.

Почему завещание могут признать недействительным?

Согласно ст.1131 ГК РФ, если права или законные интересы нарушены завещанием, то суд признает само завещание недействительным. Завещание может быть составлено только от имени одного лица, если завещание составили несколько граждан, то оно считается недействительным.

Самое частое из оснований для того, чтобы документ признали недействительным, – это психическое заболевание составителя завещания на момент его оформления, то есть если владелец имущества не мог отдавать отчет своим действиям, или наблюдались иные пороки воли, вызванные алкоголизмом, наркоманией, сильнодействующими медицинскими препаратами, психическими заболеваниями.

Недельствительным могут признать не все завещание, а отдельные распоряжения, которые содержатся в нем.

Сделки прямой покупки-продажи недвижимости являются менее сложными, чем альтернативные сделки, однако последние пользуются большей популярностью на современном рынке недвижимости. Далеко не все, желающие купить квартиру, в состоянии собрать сумму, достаточную для приобретения жилья (особенно это относится к столичной недвижимости), поэтому чаще всего новая квартира приобретается за деньги, вырученные от продажи старой квартиры, что принято называть альтернативной сделкой. Эксперты портала RealtyPress.ru в данной статье рассматривают особенности альтернативных сделок с недвижимостью, а также преимущества и недостатки подобных сделок.

Что такое альтернативная сделка?

Альтернативные сделки с недвижимостью сложно назвать самодостаточным способом решения жилищного вопроса, подобные сделки позволяют лишь улучшить (или качественно изменить жилищные условия). Суть альтернативной сделки состоит в фактическом обмене объектами недвижимости, который, однако, осуществляется через оформление договоров купли-продажи. Это может быть обмен квартиры большой площади на жилье менее просторное с доплатой, сделка может иметь вид обмена нескольких маленьких квартир на одну большую, предполагаются также различные схемы расчетов, в том числе – привлечение ипотечного кредита. Кроме того, альтернативная продажа квартиры в большинстве случаев предполагает одновременное переоформление прав собственности и удобное время переезда собственников.

Стоимость жилой недвижимости делает ее прямое приобретение недоступным для подавляющего большинства наших сограждан. Одним из немногих инструментов, позволяющих тем, кто не имеет собственной квартиры, рассчитывать на собственное жилье, до недавнего времени оставалась ипотека. Однако в связи с недавними событиями процентные ставки по ипотечным кредитам стали расти, как на дрожжах, лишая последней надежды тех, кто планировал приобретение собственного жилья. Поэтому в данный момент наиболее популярными являются те сделки с имеющейся недвижимостью, при которых в качестве оплаты (по крайней мере, основной части оплаты) также выступает недвижимость.

Альтернативная сделка или обмен?

Прообразом альтернативной сделки является операция обмена (мены), которая имела достаточно широкое распространение в советские времена. Однако в условиях современного рынка операция прямого обмена используется исключительно по отношению к недвижимости, которая находится в муниципальной собственности (неприватизированная) и оформлена по договору найма.

В этом случае все собственники одной квартиры перепрописываются в другую квартиру, то же самое проделывают и собственники второй квартиры. Операция обмена практически не применяется по отношению к недвижимости, которая находится в частной собственности, поскольку достаточно сложно найти желающего «поменяться», увязать условия сделки, схемы расчетов (доплаты).

Если квартира находится в частной собственности, используется альтернативная сделка, когда риэлтор находит покупателя на квартиру своего клиента, а затем квартиру, которая соответствует потребностям клиента, проверяет документы и подготавливает к подписанию договора купли-продажи. Подобная сделка намного эффективнее, чем серия отдельных операций, когда сначала продается недвижимость (с целью высвободить средства), а затем подыскивается и приобретается новая квартира. Положение усложняется в том случае, если предполагается более сложная серия операций, поиск нескольких квартир, что необходимо в том случае, если предстоит «разъезд» собственников (напр., при разводе) или наоборот – продажа нескольких квартир и последующая покупка одной.

Преимущества альтернативной сделки

Преимуществом альтернативной сделки купли-продажи квартиры является отсутствие необходимости «выходить в деньги», то есть принимать оплату и хранить ее какое-либо время. То есть договор чаще всего предполагает расчеты по текущему курсу на момент оплаты, и собственники не несут риски, связанные с резким изменением экономической ситуации. Для сравнения, при проведении прямой продажи, в промежуток между продажей квартиры и покупкой новой квартиры денежные средства, полученные в качестве оплаты при продаже, могут обесцениться, и имеющихся средств уже не хватит на покупку новой квартиры.

Кроме того, среди участников сделок с недвижимостью присутствуют опасения относительно принятия денежных средств, которые необходимо забирать из банка и хранить (осуществлять перевод со счета на счет не всегда выгодно, взимаемые банками проценты представляют собой весьма существенные суммы, учитывая стоимость сделки). Дополнительно в качестве преимуществ альтернативной сделки можно учесть возможность прямого переезда из квартиры в квартиру, что исключает необходимость аренды жилплощади для проживания в период поиска недвижимости. Это избавляет собственников от дополнительных расходов, а также необходимости оформлять промежуточную регистрацию по месту пребывания.

Удобство альтернативной сделки для участников предполагает возможность сколь угодно продолжительного ожидания того момента, когда подвернется наиболее подходящий вариант обмена. В случае с прямой продажей продолжительность подбора квартиры, которая отвечала бы всем требованиям (включая цену) обратно пропорциональна величине расходов, связанных с арендой временного жилья, а также риску внезапного обесценивания денег, полученных за проданную квартиру.

В ряде случаев, альтернативные сделки предполагают привлечение ипотечного кредитования одним или даже несколькими участниками, таким образом, в цепочку участников входит банк, согласившийся кредитовать одного из покупателей. Это значительно усложняет подготовку сделки, однако положительно влияет на безопасность операции, поскольку служба безопасности банка также осуществляет независимую проверку того участка сделки, в котором затрагиваются интересы банка.

Недостатки альтернативной сделки

С другой стороны, альтернативная сделка, как уже отмечалось, является намного более сложной, чем операция прямой купли-продажи недвижимости. И сложность операции предполагает привлечение профессионального и опытного риэлтора, который обладает достаточным терпением, чтобы увязать потребности и претензии всех собственников в цепочке, величина которой может достигать 10-12 участников. Соответственно, резко возрастающая сложность сделки отражается на стоимости услуг риэлтора, кроме того, количество участников обратно пропорционально шансам довести сделку до подписания договоров, отказ хотя бы одного из собственника от сделки означает полный провал операции и необходимость подготовки сделки.

Подготовка подобных операций может длиться от трех месяцев до года, впрочем, это не отражается на собственниках, которые продолжают проживать в собственных квартирах вплоть до момента переезда к новому месту жительства.

Кроме того, сама недвижимость также несколько теряет в цене, проведение альтернативной сделки предполагает снижение цены квартиры на 10%-15% относительно рынка. Предложение альтернативной сделки без учета скидки существенно сужает аудиторию потенциальных покупателей, поскольку приобрести (юридически и физически) свободную квартиру значительно проще.

Альтернативная сделка или чистая продажа

Если у продавца есть возможность остановиться на какое-то время у родственников, а также время, необходимое для поиска квартиры, альтернативная сделка теряет смысл. Поскольку свободную квартиру можно продать достаточно быстро за полную стоимость (при стабильном состоянии рынка), так же быстро можно приобрести новую квартиру за живые деньги. Альтернативная сделка достаточно просто разбивается на две прямых сделки – продажа квартиры и последующая покупка, что не только исключает убытки, связанные с необходимостью сбрасывать цену, но также исключает момент ожидания, когда все члены семьи продавца, которые, фактически, месяцами «сидят на чемоданах».

Причина популярности альтернативных сделок

Популярность альтернативных сделок вызвана, прежде всего, неразвитостью рынка кредитов, неоправданно высокими процентными ставками, комиссиями и хлопотностью самого процесса получения кредита. Например, в США или европейских странах в подобной ситуации принято привлекать кредит для приобретения жилья, который погашается сразу после реализации имеющейся квартиры. В этом случае владельцу недвижимости не приходится переплачивать риэлтору, снижать цену своей квартиры, он может спокойно подобрать наиболее подходящий вариант, переехать, а потом уже заниматься продажей старой квартиры.

У нас альтернативные сделки с ипотекой имеют небольшое распространение, продолжительность процесса рассмотрения банком возможности выдачи кредита, невыгодные процентные ставки, комиссии и прочие условия определяют непопулярность подобных сделок.

Заключение

В заключение специалисты портала RealtyPress.ru хотели бы подчеркнуть, что у владельца недвижимости, который хотел бы улучшить жилищные условия, всегда есть выбор – быстро продать квартиру по полной цене или ожидать подходящего варианта, чтобы провести альтернативную сделку.

Учитывая количество участников альтернативной сделки, не рекомендуется без достаточного опыта приступать к самостоятельной подготовке таких сделок, поскольку риск нарваться на мошенников, работающих в пределах рынка недвижимости (тем более столичного рынка), является весьма высоким. Несмотря на расходы, связанные с привлечением профессионального риэлтора, безопасность является более важным параметром сделки, чем скорость ее проведения.

Процесс получения наследства связан с определенными хлопотами. Если наследник не соберет увесистый пакет документов, придется судиться. И нет гарантий, что суд встанет на его сторону.

Число мошенничеств с завещаниями неуклонно снижается. Интересы добросовестных наследников защищают технические новшества.

Визит к нотариусу

Если владелец объекта недвижимости не напишет завещание, в случае его смерти новыми собственниками окажутся наследники по закону. Поэтому если гражданин намерен распределить имущество особым образом, ему следует составить завещание с соблюдением прописанных законодательно требований.

Момент, когда собственность становится наследством, называется открытием наследства. Это день, когда владелец умер или объявлен умершим. Далее лицам, являющимся наследниками по закону, следует обратиться с заявлением к нотариусу и подтвердить свои права на принятие наследства документально (см. справку).

Справка

Перечень документов, необходимых для оформления наследства

1. Заявление о принятии наследства, поданное до истечения шести месяцев со дня смерти наследодателя в нотариальную контору по его последнему месту жительства.

2. Документ, удостоверяющий личность заявителя: паспорт гражданина или иной документ в соответствии с законом – подлинник для предъявления (копии не требуются).

3. Документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя (подлинник и копия): нотариально удостоверенная доверенность или документ, подтверждающий представительство в силу закона (свидетельство о рождении ребенка либо решение уполномоченного органа о назначении опекуном или попечителем).

4. Свидетельство о смерти наследодателя.

5. Справка о регистрации наследодателя по месту жительства на дату смерти с указанием лиц, совместно с ним проживающих.

6. Документы, подтверждающие родственные отношения (свидетельство о рождении, свидетельство о заключении брака и т. д.).

Следует уточнить, что наследственное дело, вне зависимости от числа объектов и претендентов на наследство, будет вести только один нотариус. Он станет делить наследственную массу по числу поданных претендентами заявлений. И если наследники окажутся недовольны, им следует отстаивать свои интересы в суде.

Процедурные нюансы

При наличии завещания лицо, которому имущество отписано, само должно представить данный документ нотариусу. Или, если экземпляра завещания нет на руках, обратиться к нотариусу для получения такового. Нотариус в свою очередь должен удостовериться, что это завещание не менялось и не отменялось.

И через шесть месяцев после открытия наследства нотариус выдает наследникам свидетельства о праве на наследство. Эти документы позволяют переоформить унаследованное имущество в собственность.

Справка

Перечень документов, необходимых для оформления недвижимого имущества

1. Правоустанавливающий документ на квартиры, жилые дома (свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, мены, дарения и т. д., выписка из похозяйственной книги).

2. Документ, подтверждающий факт создания объекта недвижимого имущества:

– декларация об объекте недвижимого имущества (представляется только на гаражи или иной объект, не требующий выдачи разрешения на строительство; объект недвижимого имущества на земле, выделенной под дачное хозяйство или садоводство);

– технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства (представляется только на объекты индивидуального жилищного строительства, возведенные на земле с разрешенным использованием «под индивидуальное жилищное строительство»; объекты индивидуального жилищного строительства, возведенные на земле в черте поселения, предназначенной для личного подсобного хозяйства).

3. Справка формы № 2, выдаваемая органом по технической инвентаризации и учету объектов недвижимого имущества.

4. Правоустанавливающий документ на земельный участок (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, мены, дарения и т. д., свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения, распоряжение администрации о выделе земли в собственность, выписка из похозяйственной книги).

5. Свидетельство о государственной регистрации права (если право было зарегистрировано ранее).

6. Кадастровый план земельного участка, удостоверенный органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра (представление кадастрового плана не требуется, если план данного земельного участка ранее уже представлялся на государственную регистрацию и был помещен в дело правоустанавливающих документов).

7. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

8. Документ о стоимости имущества (инвентаризационной, кадастровой, рыночной).

Если наследник пропустил шестимесячный срок из-за того, что не знал об открытии наследства, суд может встать на его сторону и все равно признать принявшим наследство. Придется обращаться в судебные инстанции, если наследник не смог представить какой-либо документ и из-за этого не получил свидетельство о праве на наследство. Ведь судебное решение также может служить основанием для регистрации имущественных прав.

Кстати, вместе с имуществом наследнику могут достаться долги. Здесь важно знать о следующих моментах. Долг не может быть больше доставшегося имущества. Иными словами, если в наследство достались гараж стоимостью 500 тыс. руб. и долг в 1 млн руб., то наследник будет обязан вернуть только половину долга.

Если наследство досталось нескольким гражданам, долг распределяется пропорционально – в зависимости от того, кто какую часть имущества получил.

В электронной форме

С 1 июля 2014 года действуют изменения в Основы законодательства РФ о нотариате, внесенные ФЗ № 379. Среди прочего принятые поправки обязывают нотариусов регистрировать удостоверение завещаний и их отмену в электронной форме. Таким образом, все новые завещания обязательно фиксируются в Единой информационной системе нотариата (ЕИС «еНот»).

Параллельно правление Московской городской нотариальной палаты выступило с инициативой вносить в реестр завещания, которые были удостоверены нотариусами за все время работы. То есть еще до вступления в силу законодательных поправок.

Нотариус принимает определенные меры по охране наследства. Например, составляет опись имущества и налагает запреты на отчуждение недвижимости

Многие нотариусы уже внесли в Реестр удостоверенных завещаний и уведомлений об отмене завещаний все накопившиеся за время работы данные.

В нотариальную информационную систему вносятся характеристики заверенного документа и отсканированная копия завещания, заверенная усиленной квалифицированной электронной подписью нотариуса. В среднем время на занесение одного документа измеряется 5-7 минутами. Таким образом, в перспективе ЕИС «еНот» будет содержать все завещания.

Как поясняют нотариусы, это существенно уменьшит число мошенничеств. Станут невозможны подделки завещаний и их сокрытие недобросовестными родственниками. Кроме того, меньше неприятностей наследователям будет доставлять потеря документов. И станет не нужно для поиска завещания обходить всех нотариусов в нотариальном округе.

По разные стороны границы

Дополнительные сложности ожидают наследников, если завещатель проживал за границей.

Случаи наследования имущества в соседних странах – не редкость. Счет ежемесячно рассылаемых московскими нотариусами за границу запросов идет на сотни.

При этом по сложившейся практике нотариус отправляет запрос не коллегам, а в министерство юстиции другого государства. Из министерства бумага «путешествует» сначала в региональную нотариальную палату и уже только потом к конкретному нотариусу. Он в свою очередь, обработав запрос, отправляет ответ обратно по всей цепочке через границы. Естественно, чрезмерная забюрократизированность удлиняет процесс оформления наследства на несколько месяцев.

Впрочем, схема движения запросов к нотариусам части стран ближнего зарубежья должна упроститься. Россия, Казахстан, Армения и Белоруссия подписали Договор о Евразийском экономическом союзе (ЕАЭС). Этим договором намечено создание общего экономического и правового поля. И руководители нотариальных палат стран – участниц ЕАЭС уже заключили Соглашение о взаимном сотрудничестве. В рамках этого соглашения в перспективе нотариусы должны получить право связываться друг с другом напрямую.

Таким образом, получение наследства в перечисленных странах технически будет не отличаться от вступления в наследственные права в другом городе.

Покупателям недвижимости.

Теперь получить одобрение на ипотечный кредит Сбербанка России вы можете просто зайдя в наш офис. Преимущества: Без очередей и ожидания кредитного специалиста Сбербанка, Полное консультирование по ипотечным программам Сбербанка, Получение решения, при предоставлении полного пакета документов в течении 1-2 суток (для примера при обращении в кредитный отдел решение получите через 5-7 дней). Консультирование при подборе объекта недвижимости. Работаем непосредственно со Сбербанком России по системе электронного обмена документов.  

Получить подробную консультацию по данной услуге, ипотечных продуктах и программах вы можете прямо сейчас по тел: 8-965-832-73-27

Либо в нашем офисе: г. Кушва, ул. Союзов, д 17 (2 этаж) офис 22