До конца бесплатной приватизации в России, по последним данным, осталось два месяца. Власти говорят, что на этот раз продлевать приватизацию не планируют - она и так ведется больше двадцати лет и сроки ее окончания переносили трижды. Если власти не передумают, то после 28 февраля 2015 года оформить муниципальное жилье в собственность станет невозможно. Тем, кто еще не успел приватизировать свою квартиру,мы решили напомнить, что нужно делать.

Наверное, каждому покупателю недвижимости хочется поскорее завершить сделку и отмечать новоселье в приобретенной квартире. Но что делать тем, у кого сделка затягивается на неопределенное время, а нынешний собственник жилья не хочет покидать пределы  заветных квадратных метров?

Договор дороже денег

 Часто вопросы, связанные с  выпиской прошлых хозяев начинают возникать у покупателей недвижимости только  к моменту завершения сделки. Конечно, самым лучшим способом избежать недомолвок и конфликтов можно при помощи определенных обязательств и устных договоренностей, но лучше  все-таки  прописать отдельный пункт в договоре купли-продажи и следовать ему неукоснительно.  Что же указать в договоре?

Например, то, что продавец обязан освободить квартиру в определенный месяц, день, а также сняться с регистрационного учета не позднее двух недель после заключения настоящего договора. Интересно то, что  четкого срока освобождения жилья не прописано  ни в одном  нормативном акте, поэтому здесь нужно договориться двум сторонам самостоятельно.  Можно затронуть и финансовую сторону и написать о том, что покупатель  часть денег  выплатит продавцу только тогда, когда квартира будет полностью освобождена. Самые находчивые покупатели могут указать размер штрафов для собственника за каждый день просрочки. Обычно такие факторы влияют  на  продавцов и они могут  в скором времени  освободить долгожданную квартиру. Понятие “освобождение квартиры”  включает в себя два фактора: юридическое освобождение( то есть снятие с регистрационного учета) и физическое освобождение ( вывоз вещей, мебели, техники и т.д).

Способы освобождения квартиры

Способ 1 — Самый лучший

 О таком развитии событий некоторым покупателям остается только мечтать, поскольку такой расклад встречается крайне редко.  В этом случае  квартира принята в день сдачи документов на регистрацию  и в договоре прописано: “ квартира полностью  освобождена от вещей продавца, ключи переданы новым владельцам”. Именно с этого момента покупатель становится законным владельцем недавно купленного жилья.

Способ 2 —  Распространенный

 Такой способ встречается очень часто и характеризуется тем, что  продавец по разным причинам не успевает  к моменту продажи освободить квартиру.  Он покидает квартиру к моменту регистрации через 30 дней, либо задерживает срок и  съезжает позже.

Способ 3 — Редкий

 Здесь  в сделке могут участвовать  сразу несколько квартир. Например, собственник продал свою квартиру, приобрел другого человека, тот еще у кого-то.  При таком развитии событий  ваша будущая квартира может освободиться через несколько месяцев после продажи, только тогда, когда произойдут сделки с приобретенными квартирами.  Освободят сначала одну квартиру, потом через неделю  следующую, через неделю еще одну. 

Бывает и хуже

Способ 4 — Без конфликтов не обойтись

Камнем преткновения могут стать родственники собственников, которые не хотят продажи квартиры. Они, как правило, зарегистрированы на данной жилплощади или когда-то были поселены, но живут в другом городе или даже стране. Однозначного объяснения  такого поведения нет, чаще всего это происходит из-за разногласий и ссор внутри семьи.  Также, это могут быть асоциальные люди (алкоголики, наркоманы, бомжи), которые также прописаны, но  не проживают в квартире. Такие личности часто  манипулируют  родственниками и не дают полноценно совершить сделку. Заставить кого-то лично прийти  в УФМС, выстоять очереди и самостоятельно выписаться из квартиры почти нереально.

 Или еще такой случай, он тоже может произойти: когда один из ранее зарегистрированных собственников  находится в местах не столь отдаленных.  Его выписывают из квартиры, а по возвращению, он может требовать права на данную жилплощадь. Конечно, можно мирным путем договориться  и прийти к какому-то общему решению проблемы. Но чаще всего такие сложные ситуации может решить только суд. Но судебные разбирательства — очень затратные способы решения данных сложностей. Как правило, они тратят и нервы, и силы, и деньги будущих жильцов и собственников.

Выселить нельзя оставить

Существует определенная категория лиц, которых  невозможно выселить из квартиры даже в судебном порядке.

• Наследники квартиры ( но наследодатель может дать право другому лицу пользоваться помещением)
• Получатели ренты (договор пожизненного содержания с иждивением).
• Если квартира приватизированная и один из жильцов имел право на приватизацию, но не воспользовался им и жил в данной квартире, то он сохраняет право пользования квартирой.

Здесь существует единственный выход: договариваться мирным путем, обещая выплатить денежную компенсацию.

Что делать?

 При продаже квартиры кроме юридических есть еще и этические нюансы. Например, продавец должен предупредить потенциальных покупателей о том, что в данной квартире прописаны еще люди. Если покупатель после приобретения жилья узнал о “сюрпризах” в виде приехавших делить имущество  родственников, то он в праве требовать расторжения договора купли-продажи с возмещением ему всех понесенных убытков. Конечно, юридически свободные квартиры привлекательны для покупателей, следовательно,  очень хорошо продаются и имеют большой спрос на рынке недвижимости - жилье с обременениями продать тоже можно, но для этого понадобится время. Чтобы у вас  не возникло никаких проблем с собственностью и прошлыми собственниками, мы  полностью проверим пакет документов  и дадим необходимые консультации, связанные с приобретением недвижимости. Поэтому, являясь нашим клиентом  вы не купите “кота в мешке” в виде обремененной квартиры. Потому что  в нашей компании  существует гарантия безопасной сделки, которая полностью исключает риски и нюансы при покупке квартиры.

Желаем счастливого новоселья и  легкой сделки!

Читать дальше...

НОВЫЙ ГОД ВСТРЕЧАЙТЕ В НОВОМ ДОМЕ!

Уважаемые держатели государственных сертификатов "Материнский (семейный) капитал"

Информируем вас, что с 01 января 2015 года размер материнского капитала проиндексирован и составит 453 026,0 руб.

Дополнительно сообщаем, что вы можете, уже с 15.12.2014 года, получить заем на приобретение жилья в  сумме 453026 руб. Получение займа дает возможность приобрести жильё до достижения второму ребенку трехлетнего возраста. Займы выдаются для приобретения жилых квартир, комнат, домов, доли в праве общей долевой собственности Возможно совершение сделки между близкими родственниками.  Более подробную информацию вы можете получить обратитившись в нашу компанию для получения необходимой консультации. Телефон для справок: 2-84-44, +7-965-546-99-78

Более подробно о условиях предоставления займа, необходимых документах и процедуре получения вы можете получить перейдя на нашу персональную страницу.

Здесь Вы найдете ответы на вопросы, которые возникают при получении ипотеки и покупке недвижимости: - Как правильно выбрать банк? - Как повысить шансы на получение кредита? - Как лучше выбрать квартиру и безопасно провести сделку? - Как уменьшить расходы при покупке квартиры в кредит?

Недостаточно средств (или совсем нет) на первоначальный взнос.

     Обычно необходимо иметь 20-30% от стоимости квартиры в качестве первоначального взноса. В рекламе банков можно увидеть и 10% и даже 0% - первоначальный взнос. Это не рекламный трюк – такое действительно возможно. Однако, нужно знать, что за этим для Вас скрываются дополнительные расходы. При низком первоначальном взносе банки требуют, кроме обычного страхования заемщика и квартиры, застраховать финансовые риски – а это существенная сумма, которая может измеряться в нескольких десятках тысяч рублей.

Совет:

Иногда бывает выгоднее собрать еще немного денег или взять потребительский кредит, чтобы иметь достаточный первоначальный взнос. Правильно считайте возможные расходы.

Нужна минимальная ставка по кредиту.

     Можно рассчитывать на самые низкие процентные ставки, если Вы:

• работаете в крупной организации, которая подтверждает Ваш доход справкой по форме 2-НДФЛ;
• имеете первоначальный взнос не менее 40-50% от стоимости квартиры;
• оформляете кредит на небольшой срок (5-7 лет) – при этом ежемесячный платеж по кредиту будет большим.

Совет:

Не стоит гнаться за самой низкой годовой ставкой. Лучше обратите внимание на наличие комиссий банка и на расчет платежа. При одной и той же цифре процентной ставки платежи по кредиту в разных банках различаются, так как они используют разные формулы для расчета. Выделите время, чтобы обзвонить банки и узнать про наличие комиссий, а также попросить посчитать, какой будет ежемесячный платеж. Помните, что ипотечные калькуляторы на сайтах банков дают примерные, а не точные цифры, и не говорят о дополнительных расходах.

Избежать комиссий и получить кредит под меньшую ставку (ниже стандартной на 0,5-1%) помогают ипотечные брокеры, у которых есть соглашения о партнерстве с банками. Посчитать, сколько денег можно при этом сохранить, можно легко на ипотечном калькуляторе.

Подать заявку на кредит так, чтобы банк не отказал.

     Перечни документов, необходимых для подачи заявки на кредит, есть на сайтах банков; их можно получить и на консультации. Казалось бы – все просто: заполни анкету, приложи документы по списку, и жди от банка положительного решения. Но бывают случаи, когда в кредите отказывают даже самым «белым и пушистым» заемщикам без объяснения причин. Отказ в одном банке, в другом…

Почему это происходит, и как предотвратить возможный отказ:

- есть непонятные места и пробелы в трудовом стаже.

Совет:

К заявке нужно сразу приложить пояснительные записки и дополнительные документы, подтверждающие Ваш трудовой стаж.

- банки видят негатив в Вашей кредитной истории.

У наших клиентов были различные ситуации, которые приходилось решать. Например, один клиент когда-то получил кредитную карту (и не помнил об этом) и ни разу ей не пользовался. Но какие-то копейки начислялись банком за обслуживание карты, и в бюро кредитных историй за ним числилась просрочка по кредиту. На этом основании банки отказывали ему, пока он не обратился к нам. Мы сделали запрос, в течение 15 минут получили ответ о кредитной истории клиента, и предприняли необходимые меры по решению этой проблемы.

Совет:

Чтобы удостовериться, что в бюро кредитных историй «все чисто», Вы можете сами получить оттуда информацию. Сделав запрос в Центральный каталог кредитных историй, Вы узнаете, в каком бюро хранится Ваша история. Отправляете туда заявление, заверенное нотариусом, и в течение месяца получаете ответ.

- есть непонятные (или негативные) для банка факты в биографии заемщика.

В разных банках – различная степень лояльности в требованиях к заемщику. Не стоит проверять это наобум – ведь каждый отказ банка уменьшает шансы на получение кредита в дальнейшем. Например, если в отношении заемщика когда-то возбуждалось уголовное дело или административное взыскание, то не нужно обращаться в банки, которые в принципе не рассматривают заемщиков с проблемами в прошлом.

Совет:

Сотрудничайте с ипотечными брокерами, которые имеют возможность обсудить все вопросы до вынесения банком решения - на этапе предварительного рассмотрения заемщика.

Как правильно выбрать квартиру.

     По большому счету, принципиально определиться с тем, что вы будете покупать, нужно еще до выбора банка. Ведь подход к кредитованию новостроек и жилья на вторичном рынке у банков различный.

Например, Вы решили купить квартиру в доме, который начинают строить рядом со школой, в которой учится Ваш ребенок. Нужно узнать, как застройщик оформляет продажу: согласно закону № 214-ФЗ о долевом строительстве, ЖСК или другим способом. От этого зависит, можно ли получить кредит на эту новостройку, по какой программе, и в каком банке. В частности, существует программа кредитования новостроек «Ипотека с господдержкой» с низкой процентной ставкой. Однако получить кредит по ней возможно лишь на аккредитованный в банке объект - при этом продавцом должно выступать юридическое лицо.

Совет:

При покупке новостройки готовьтесь к тому, что у Вас не будет большого выбора

1-2-комнатных квартир, а процентная ставка до момента сдачи дома и регистрации права собственности будет выше.

     Если Вы приобретаете готовую квартиру на вторичном рынке, то очень часто камнем преткновения между покупателем и продавцом становится вопрос указания полной стоимости объекта в договоре купли-продажи. Дело в том, что при продаже квартиры, находящейся в собственности менее трех лет, продавец (согласно налоговому кодексу РФ) должен заплатить налог в размере 13% от суммы, превышающей 1 млн. рублей. Далеко не каждый продавец готов платить налоги; обычно покупателя просят указать в договоре стоимость квартиры 1 млн. рублей.

Совет:

Договаривайтесь с продавцом! Иначе придется либо искать другую квартиру, либо (если выбранная квартира уж очень нравится!) брать кредит в том банке, который допускает занижение стоимости объекта в договоре купли-продажи. Такую ситуацию следует предусмотреть заранее – ведь банки очень редко идут на это.

Подготовка документов по квартире для сделки.

     Итак, после долгих телефонных переговоров и многочисленных просмотров, Вы наконец-то подобрали подходящий вариант. Теперь необходимо предоставить в банк документы по приобретаемой квартире. Ипотечная сделка существенно отличается от обычной сделки –  процедуры другие, и документов для банка требуется больше. Не обольщайтесь – от продавца Вы получите только стандартный набор документов.

Совет:

Готовьтесь собирать следующие документы (если Вы не сотрудничаете с ипотечным брокером):

• выписка из ЕГРП (Единый государственный реестр прав). Берете в Росреестре талон, в указанное в талоне время подаете заявление на получение выписки, оплачиваете госпошлину, через 5 дней получаете готовую (итого: 3 похода в Росреестр). Некоторые банки требуют 2 выписки: одну – при подаче на рассмотрение документов по объекту, вторую – непосредственно на день сделки (количество походов в Росреестр удваивается).
• справка о состоянии дома и планах на капитальный ремонт из обслуживающей организации (РЭМП, ТСЖ…).
• отчет об оценке квартиры (делает оценочная компания).
• если по квартире нет свидетельства о регистрации (право у продавца зарегистрировано до 1999 г.), если квартира получена по наследству до 2006 г. или принадлежит на основании приватизации – в этих случаях требуются дополнительные справки.
• копии всех страниц паспортов всех собственников квартиры. В ряде случаев  продавцов еще нужно организовать в поход за справкой из психоневрологического диспансера.
• имейте в виду, что нотариальные заявления о согласии супругов на сделку банки зачастую требуют делать по своей форме.

Правильный выбор оценочной и страховой компании.

     Для того чтобы банк выдал Вам кредит, необходимо предоставить отчет об оценке квартиры и заключить договор страхования. Список аккредитованных оценочных и страховых компаний Вы получите в банке. Правильный выбор из этого списка повлияет на скорость подготовки сделки и, главное, сохранит Вам деньги.

     Тарифы оценочных компаний не сильно отличаются: плюс/минус 500-1000 рублей. Самый важный момент: некоторые оценщики склонны занижать стоимость объекта по негласной просьбе банка (для снижения рисков). Но иногда даже 20-30 тысяч рублей в отчете  играют важную роль – ведь от официальной оценки зависит сумма кредита, который Вы получите от банка. В нашей практике были не редки случаи, когда приходилось аргументировано доказывать оценщикам реальную стоимость квартиры.

     А вот на выборе страховой компании можно существенно сэкономить: их тарифы, бывают, различаются на 20-30%.

Совет:

Обзвоните все страховые компании, которые работают с выбранным Вами банком – пусть Вам посчитают размер оплаты страхового полиса, и уже потом выбирайте.

Кстати, клиентам ипотечных брокеров страховые компании часто делают скидки.

     Кроме тарифов, бывает важно выбрать такую страховую компанию, которая:

• не предъявляет высоких требований к прохождению медкомиссии. Особенно это существенно для заемщиков старше 40-45 лет (влияет на размер оплаты за страхование жизни и здоровья).
•  направляет своего сотрудника на сделку, чтобы Вам не нужно было отрываться от процесса заключения договоров и расчетов.

Проведение сделки по покупке квартиры.

 Наконец, все готово: собраны все документы, предстоящая сделка согласована со страховой компанией и банком. Достаточно часто несколько сделок проводится одновременно (так называемые обменные цепочки, или альтернативные сделки): продавцы одной квартиры являются покупателями другой, собственники которой тоже что-то приобретают взамен, и так далее. Важно, чтобы эти сделки были максимально совмещены по времени. Ведь когда какое-то звено рвется – рассыпается вся цепь.

     Имейте в виду: большинство банков выдает кредит только после регистрации сделки, но некоторые банки могут это сделать сразу - в день подписания договора купли-продажи. Во втором случае проще договариваться с продавцом об условиях покупки.

     Если в Вашей цепочке есть квартира, где  собственником является несовершеннолетний, то необходимо учесть следующее: срок регистрации ипотечной сделки - 5 рабочих дней, а обычной - 18 календарных. И пока не зарегистрируют покупку квартиры на несовершеннолетнего, не пройдет регистрация по продаже. Это значит, что окончательные расчеты по сделкам могут вовремя не состояться.   

Совет:

Заранее обсудите со всеми участниками цепочки, как будут проходить расчеты: какие суммы уже переданы в качестве авансов, какие суммы пойдут как первоначальный взнос, когда и как будут получены кредитные средства банка. Проконтролируйте, чтобы все участники альтернативной сделки были готовы к конкретному времени. Позаботьтесь о том, чтобы у всех были взяты талоны в Росреестр на сдачу документов для регистрации. Не забудьте со всеми обсудить и отразить в договорах купли-продажи сроки освобождения квартир.

Получите бесплатную консультацию по вопросам ипотеки и недвижимости. Для этого:

- звоните по телефонам : (34344) 2-84-44, +7-965-546-99-78

- приходите в офис по адресу: г. Кушва, ул. Союзов, 17, офис 22 (ООО «ВЕГА»)

- с нашими предложениями нежвижимости и услугах оказываемых компанией "Вега" вы можете ознакомиться на нашей персональной страничке

Пожалуй, каждый, кто продавал квартиру с уверенностью может сказать — радость от удачной продажи ничуть не меньше, чем от покупки нового жилья. Сделка завершена, деньги на руках — а значит, можно вложить их в другую квартиру или дачу, отложить на образование детей или поехать в путешествие. Однако, не стоит забывать, что, помимо всего прочего, нужно привести в порядок документы и… заплатить налог.

 Итак, квартира продана — вы получили денежные средства, то есть имеете доход. А он, как известно, облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) согласно законодательству РФ в размере 13%.

 К доходам относятся средства от реализации недвижимости или от сдачи в аренду,  к слову сказать, ставка НДФЛ в России по общему правилу 13% — фиксированная ставка и, если смотреть ситуацию в мире, не такая уж большая. Налог должен быть оплачен не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом (годом).

Кто является налогоплательщиком?

Следует помнить о том, что плательщиками  НДФЛ являются все люди, начиная с рождения — даже маленькие дети. Допустим, если малышу подарили квартиру, и его законные представители её продали — ему, опять-таки в лице законных представителей, нужно уплатить налог. Налог взимается со всей суммы проданной квартиры. Но, как и в любом правиле, здесь есть исключения. 

Не подлежат налогообложению

 Налог не нужно платить с подаренной квартиры, конечно, если переход права собственности в порядке засвидетельствован документально, и если дарителем был член семьи или близкий родственник. К ним относятся только родители, дети, браться, сестры, супруги, бабушки, дедушки, внуки. Например, муж подарил жене, родители — детям, усыновители — усыновленным, бабушка — внуку, в таких случаях налог не платится. Если дядя подарил племяннику дом, то племянник должен будет заплатить налог.

 Если речь идёт о наследования, то родственные связи не имеют значения — налог наследниками при получении наследства в любом случае не платится.

 Ещё один важный момент — сколько лет у вас жильё в собственности. Если человек владеет квартирой более 3-х лет, налог не платится. Допустим, есть квартира, которую я покупал в 2003 году и оформил собственность на себя. При продаже — я не буду платить налог, так как она у меня в собственности уже 10 лет. Если же квартира у вас относительно новая и вы являетесь её владельцем менее трёх лет, налог уплатить придётся. Однако, есть способы его уменьшить.

Имущественный налоговый вычет

 Если говорить просто, то вычет — эта та сумма, на которую можно уменьшить налоговую базу. Воспользоваться им имеет право каждый по итогам налогового периода, то есть один раз в год.

Вариант первый — минус миллион.

 Продавец недвижимости может уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн. руб. Уточняем— это право распространяется на налоговый период. Поэтому, если вы продаёте несколько квартир в календарном году, это не значит, что с каждой из них будет вычитаться по миллиону. Допустим, семья в марте продала “трёшку” за 4 млн., налоговую базу уменьшили до 3 млн., соответственно налог заплатили 390 тыс. вместо 520 тыс. Спустя два месяца решили ещё продать однокомнатную квартиру за 2 млн. Второй раз уменьшить налог у них не получится.

Второй вариант —  доходы минус расходы.

 Суть такая: если вы сейчас продаете квартиру и ранее тратили какие-то средства на её же покупку, вы имеете полное право уменьшить налогооблагаемую базу на сумму фактически произведённых и документально подтверждённых расходов. Смотрим на примере: в 2011 году человек купил дом за 4 млн. и квартиру за 2,5 млн. Потом решил уехать в другой город и всё продать: дом за 5 млн. и квартиру за 3 млн. Обе сделки прошли успешно. Дальше человек вот что делает: к Декларации, которую гон несёт в налоговый орган,  прикладывает документ о том, что он продал всё за 8 млн, но 2 года назад тоже самое купил сам 6,5 млн. Теперь его налогооблагаемая база будет: 8-6,5=1,5 млн. То есть налог будет всего 195 тыс. а не 910 тыс. (8 “минус” 1 и умноженное на 13%). Эти расходы должны быть подтверждены первичными платёжными документами — то есть теми, что доказывают непосредственно переход денежных средств: расписки, кассовые чеки, платёжное поручение.

Вычеты при совместной и долевой собственности:

 Если квартиру ранее приобретали в общую долевую собственность заемщика и созаемщика, размер имущественного вычета будет распределен между ними в соответствии с их долями в собственности. — Если же квартиру брали в общую совместную собственность, размер вычета распределяется между совладельцами, но только уже в согласованных ими размерах и на основе письменных заявлений. Распределение вычета может производиться в любых пропорциях: например, жена платит 5%, а муж — 95%. Заявление о распределении вычета представляется в налоговый орган один раз при первоначальном обращении за получением вычета одного из совладельцев.

О налоговой декларации

 По уплаченным налогом отчитываются путём предоставления Декларации в налоговый орган в срок до 30 апреля года, следующего за отчётным. Декларацию можно отправить по почте или принести в налоговый орган самому.

 Если человек разбирается в юридических вопросах, то он без труда может составить её сам. Заходите на сайт nalog.ru, открываете вкладку “физическим лицам”, там вы найдёте много полезной информации, в том числе по составлению декларации. Если скачать с сайта программу и заполнить все поля правильно, то выходит готовый документ в установленной форме