Альтернативная сделка. Продать жилплощадь или выгодно поменяться?

Сделки прямой покупки-продажи недвижимости являются менее сложными, чем альтернативные сделки, однако последние пользуются большей популярностью на современном рынке недвижимости. Далеко не все, желающие купить квартиру, в состоянии собрать сумму, достаточную для приобретения жилья (особенно это относится к столичной недвижимости), поэтому чаще всего новая квартира приобретается за деньги, вырученные от продажи старой квартиры, что принято называть альтернативной сделкой. Эксперты портала RealtyPress.ru в данной статье рассматривают особенности альтернативных сделок с недвижимостью, а также преимущества и недостатки подобных сделок.

Что такое альтернативная сделка?

Альтернативные сделки с недвижимостью сложно назвать самодостаточным способом решения жилищного вопроса, подобные сделки позволяют лишь улучшить (или качественно изменить жилищные условия). Суть альтернативной сделки состоит в фактическом обмене объектами недвижимости, который, однако, осуществляется через оформление договоров купли-продажи. Это может быть обмен квартиры большой площади на жилье менее просторное с доплатой, сделка может иметь вид обмена нескольких маленьких квартир на одну большую, предполагаются также различные схемы расчетов, в том числе – привлечение ипотечного кредита. Кроме того, альтернативная продажа квартиры в большинстве случаев предполагает одновременное переоформление прав собственности и удобное время переезда собственников.

Стоимость жилой недвижимости делает ее прямое приобретение недоступным для подавляющего большинства наших сограждан. Одним из немногих инструментов, позволяющих тем, кто не имеет собственной квартиры, рассчитывать на собственное жилье, до недавнего времени оставалась ипотека. Однако в связи с недавними событиями процентные ставки по ипотечным кредитам стали расти, как на дрожжах, лишая последней надежды тех, кто планировал приобретение собственного жилья. Поэтому в данный момент наиболее популярными являются те сделки с имеющейся недвижимостью, при которых в качестве оплаты (по крайней мере, основной части оплаты) также выступает недвижимость.

Альтернативная сделка или обмен?

Прообразом альтернативной сделки является операция обмена (мены), которая имела достаточно широкое распространение в советские времена. Однако в условиях современного рынка операция прямого обмена используется исключительно по отношению к недвижимости, которая находится в муниципальной собственности (неприватизированная) и оформлена по договору найма.

В этом случае все собственники одной квартиры перепрописываются в другую квартиру, то же самое проделывают и собственники второй квартиры. Операция обмена практически не применяется по отношению к недвижимости, которая находится в частной собственности, поскольку достаточно сложно найти желающего «поменяться», увязать условия сделки, схемы расчетов (доплаты).

Если квартира находится в частной собственности, используется альтернативная сделка, когда риэлтор находит покупателя на квартиру своего клиента, а затем квартиру, которая соответствует потребностям клиента, проверяет документы и подготавливает к подписанию договора купли-продажи. Подобная сделка намного эффективнее, чем серия отдельных операций, когда сначала продается недвижимость (с целью высвободить средства), а затем подыскивается и приобретается новая квартира. Положение усложняется в том случае, если предполагается более сложная серия операций, поиск нескольких квартир, что необходимо в том случае, если предстоит «разъезд» собственников (напр., при разводе) или наоборот – продажа нескольких квартир и последующая покупка одной.

Преимущества альтернативной сделки

Преимуществом альтернативной сделки купли-продажи квартиры является отсутствие необходимости «выходить в деньги», то есть принимать оплату и хранить ее какое-либо время. То есть договор чаще всего предполагает расчеты по текущему курсу на момент оплаты, и собственники не несут риски, связанные с резким изменением экономической ситуации. Для сравнения, при проведении прямой продажи, в промежуток между продажей квартиры и покупкой новой квартиры денежные средства, полученные в качестве оплаты при продаже, могут обесцениться, и имеющихся средств уже не хватит на покупку новой квартиры.

Кроме того, среди участников сделок с недвижимостью присутствуют опасения относительно принятия денежных средств, которые необходимо забирать из банка и хранить (осуществлять перевод со счета на счет не всегда выгодно, взимаемые банками проценты представляют собой весьма существенные суммы, учитывая стоимость сделки). Дополнительно в качестве преимуществ альтернативной сделки можно учесть возможность прямого переезда из квартиры в квартиру, что исключает необходимость аренды жилплощади для проживания в период поиска недвижимости. Это избавляет собственников от дополнительных расходов, а также необходимости оформлять промежуточную регистрацию по месту пребывания.

Удобство альтернативной сделки для участников предполагает возможность сколь угодно продолжительного ожидания того момента, когда подвернется наиболее подходящий вариант обмена. В случае с прямой продажей продолжительность подбора квартиры, которая отвечала бы всем требованиям (включая цену) обратно пропорциональна величине расходов, связанных с арендой временного жилья, а также риску внезапного обесценивания денег, полученных за проданную квартиру.

В ряде случаев, альтернативные сделки предполагают привлечение ипотечного кредитования одним или даже несколькими участниками, таким образом, в цепочку участников входит банк, согласившийся кредитовать одного из покупателей. Это значительно усложняет подготовку сделки, однако положительно влияет на безопасность операции, поскольку служба безопасности банка также осуществляет независимую проверку того участка сделки, в котором затрагиваются интересы банка.

Недостатки альтернативной сделки

С другой стороны, альтернативная сделка, как уже отмечалось, является намного более сложной, чем операция прямой купли-продажи недвижимости. И сложность операции предполагает привлечение профессионального и опытного риэлтора, который обладает достаточным терпением, чтобы увязать потребности и претензии всех собственников в цепочке, величина которой может достигать 10-12 участников. Соответственно, резко возрастающая сложность сделки отражается на стоимости услуг риэлтора, кроме того, количество участников обратно пропорционально шансам довести сделку до подписания договоров, отказ хотя бы одного из собственника от сделки означает полный провал операции и необходимость подготовки сделки.

Подготовка подобных операций может длиться от трех месяцев до года, впрочем, это не отражается на собственниках, которые продолжают проживать в собственных квартирах вплоть до момента переезда к новому месту жительства.

Кроме того, сама недвижимость также несколько теряет в цене, проведение альтернативной сделки предполагает снижение цены квартиры на 10%-15% относительно рынка. Предложение альтернативной сделки без учета скидки существенно сужает аудиторию потенциальных покупателей, поскольку приобрести (юридически и физически) свободную квартиру значительно проще.

Альтернативная сделка или чистая продажа

Если у продавца есть возможность остановиться на какое-то время у родственников, а также время, необходимое для поиска квартиры, альтернативная сделка теряет смысл. Поскольку свободную квартиру можно продать достаточно быстро за полную стоимость (при стабильном состоянии рынка), так же быстро можно приобрести новую квартиру за живые деньги. Альтернативная сделка достаточно просто разбивается на две прямых сделки – продажа квартиры и последующая покупка, что не только исключает убытки, связанные с необходимостью сбрасывать цену, но также исключает момент ожидания, когда все члены семьи продавца, которые, фактически, месяцами «сидят на чемоданах».

Причина популярности альтернативных сделок

Популярность альтернативных сделок вызвана, прежде всего, неразвитостью рынка кредитов, неоправданно высокими процентными ставками, комиссиями и хлопотностью самого процесса получения кредита. Например, в США или европейских странах в подобной ситуации принято привлекать кредит для приобретения жилья, который погашается сразу после реализации имеющейся квартиры. В этом случае владельцу недвижимости не приходится переплачивать риэлтору, снижать цену своей квартиры, он может спокойно подобрать наиболее подходящий вариант, переехать, а потом уже заниматься продажей старой квартиры.

У нас альтернативные сделки с ипотекой имеют небольшое распространение, продолжительность процесса рассмотрения банком возможности выдачи кредита, невыгодные процентные ставки, комиссии и прочие условия определяют непопулярность подобных сделок.

Заключение

В заключение специалисты портала RealtyPress.ru хотели бы подчеркнуть, что у владельца недвижимости, который хотел бы улучшить жилищные условия, всегда есть выбор – быстро продать квартиру по полной цене или ожидать подходящего варианта, чтобы провести альтернативную сделку.

Учитывая количество участников альтернативной сделки, не рекомендуется без достаточного опыта приступать к самостоятельной подготовке таких сделок, поскольку риск нарваться на мошенников, работающих в пределах рынка недвижимости (тем более столичного рынка), является весьма высоким. Несмотря на расходы, связанные с привлечением профессионального риэлтора, безопасность является более важным параметром сделки, чем скорость ее проведения.